Tristan Tax Pro – Contact Center Direktorat Jenderal Pajak (DJP), Kring Pajak, menegaskan bahwa rumah kos tidak termasuk objek PPh Final Pasal 4 ayat (2) atas persewaan tanah dan/atau bangunan. Kos-kosan dipandang sebagai jasa pelayanan penginapan, sehingga masuk dalam pengecualian.
Ketentuan ini tercantum dalam PP No. 34/2017 tentang PPh atas Penghasilan dari Persewaan Tanah dan/atau Bangunan. Selain rumah kos, pengecualian juga berlaku untuk kamar sewa, asrama mahasiswa/pelajar, serta asrama atau pondok pekerja. Aturan ini memberikan kejelasan bagi wajib pajak agar tidak salah dalam mengklasifikasikan usaha kos-kosan sebagai penyewaan bangunan biasa.
Menurut DJP, penghasilan dari kos-kosan tetap kena pajak, tetapi mekanismenya mengikuti aturan umum:
- Tarif Pasal 17 UU PPh (tarif progresif orang pribadi/badan), atau
- PP 55/2022 tentang PPh UMKM jika memenuhi ketentuan omzet tertentu. Dengan demikian, pelaku usaha kos tetap wajib melakukan pencatatan penghasilan, melaporkan SPT, serta menghitung PPh sesuai regulasi yang berlaku. Hal ini penting agar pemilik usaha kos tidak salah dalam memahami kewajiban perpajakannya dan terhindar dari potensi sanksi administrasi di kemudian hari.
Sekilas Aturan PPh Final Persewaan Tanah dan Bangunan
Untuk perbandingan, dalam PP 34/2017 dijelaskan bahwa:
- Penghasilan dari sewa tanah dan/atau bangunan dikenai PPh Final 10% dari jumlah bruto nilai sewa.
- Termasuk di dalamnya sewa sebagian/seluruh bangunan, maupun penghasilan yang terkait dengan skema Bangun Guna Serah (BGS), seperti pembayaran berkala, bangunan yang diserahkan, hingga denda perjanjian.
Selain itu, jika penyewa adalah pihak yang berstatus pemotong pajak (misalnya badan pemerintah, perusahaan, penyelenggara kegiatan, atau orang pribadi tertentu yang ditunjuk Dirjen Pajak), maka PPh wajib dipotong langsung oleh penyewa. Jika bukan, maka pajak harus disetor sendiri oleh pihak penerima penghasilan. Dengan mekanisme ini, pemerintah berusaha memastikan penerimaan pajak tetap optimal sekaligus memberikan kepastian hukum bagi para pihak yang terlibat.
Kesimpulan
Artinya, usaha kos-kosan tidak dikenai PPh Final 10% seperti sewa tanah/bangunan biasa. Namun, penghasilan dari kos tetap wajib dilaporkan dan dikenai PPh sesuai ketentuan yang berlaku (tarif progresif atau UMKM). Dengan pemahaman yang benar, pelaku usaha kos dapat lebih tertib dalam melaksanakan kewajiban pajaknya.